Una nueva herramienta para el desarrollo inmobiliario

Por Ignacio Bacsay

El pasado 22 de julio finalizó el periodo de consulta de la Comisión Nacional de Valores (CNV) sobre productos de inversión colectiva para desarrollo inmobiliario. La consulta ponía a consideración de sectores interesados, una nueva normativa sobre Fondos Comunes de Inversión (FCI) Cerrados y Fideicomisos Financieros dedicados a proyectos inmobiliarios. Participaron de la consulta diferentes actores de la industria inmobiliaria como empresas desarrollistas, ingenieros civiles, estudios de abogados y sociedades gerentes de FCI.

A través de esta nueva normativa se pretende dar mayor claridad, para incentivar el uso de estos instrumentos como una vía para canalizar ahorros de individuos e instituciones, como compañías de seguros y otros inversores institucionales, en activos inmobiliarios. De esta forma, impulsar a través del mercado de capitales la economía real creando puestos de trabajo y disminuyendo el déficit habitacional del país.

¿Cómo es la industria de Fondos Cerrados en la actualidad?
La historia reciente de FCI Cerrados en Argentina comienza con la Ley de Sinceramiento Fiscal del gobierno de Macri en el año 2016. Previo a esto no existía ningún FCI Cerrado en funcionamiento debido a que el tratamiento impositivo que tenían era sumamente desventajoso, en el cual se gravaba con impuesto a las ganancias tanto los beneficios del fondo como los dividendos recibidos por los inversores, es decir, existía una doble imposición.

Con dicha Ley, se vio a los FCI Cerrados como una herramienta eficiente para canalizar los fondos exteriorizados hacia proyectos de economía real. Es por esto que para incentivar su uso, se permitía blanquear sin pagar ninguna penalidad a aquellas personas que invirtieran los fondos exteriorizados en FCI Cerrados y mantuvieran el capital durante 5 años. Además, se prometió una reforma del tratamiento impositivo de los FCI para eliminar la doble imposición existente.

Sin embargo, la eliminación de la doble imposición no llegó a tiempo. De los 40 FCI Cerrados que se presentaron, 33 decidieron no avanzar sin una reforma, quedando solo 7 en toda Argentina (5 inmobiliarios), los cuales levantaron casi US$300 millones de dólares. Así, lo que fue una excelente idea para generar nuevos puestos de trabajo con capital repatriado no tuvo éxito.
Finalmente, dos años después en 2018 a través de la Ley 27.440, se logró la reforma impositiva que solucionó la doble imposición. No obstante, ésta llegó tarde ya que el contexto económico no era tan favorable y desde ese momento sólo se crearon 7 FCI Cerrados nuevos (2 inmobiliarios), lejos de los 40 que estaban preparados a salir en 2016.
Si miramos a otros países de la región la industria de Fondos Inmobiliarios con oferta pública creció mucho en los últimos años. Por ejemplo en México a través de las llamadas FIBRAS (Fideicomisos de Inversión y Bienes Raíces) o en Brasil con los FIP (Fundos de Investimento em Participações), cada país creó un instrumento que permite realizar inversiones directas en proyectos de economía real a través del mercado de capitales.
Volumen de FCI Cerrados en % del PBI

En Argentina la industria de FCI Cerrados representa el 0,1% del PBI mientras que en países como Chile representa el 5%, es decir 50 veces más. Esto nos muestra que tenemos una herramienta que no está explotada y que si incentivamos y regulamos de forma correcta tiene un gran potencial para crecer en Argentina pudiendo generar una industria de hasta 25 mil millones de dólares.

¿Cómo funciona un FCI Cerrado y cuál es la normativa actual?
En forma resumida, un FCI Cerrado es un patrimonio que se forma con aportes de inversores los cuales reciben a cambio cuotapartes. Está administrado por una Sociedad Gerente que es un agente habilitado por CNV y las cuotapartes son registradas y resguardadas por una Sociedad Custodia, lo que le da una mayor seguridad jurídica al instrumento. Además, al ser un instrumento con oferta pública, los FCI están bajo el control de CNV.

La normativa actual surge de la Ley 27.440 de 2018. En ésta, se estableció que el FCI Cerrado es un vehículo transparente impositivamente (de pass through), es decir, no paga impuesto a las ganancias sino que es el inversor quien paga de acuerdo a su escala, eliminando así la doble imposición. Se agrega además, un beneficio extra que determina que el inversor tributará por la ganancia en el año fiscal en que ésta sea distribuida por el FCI. Esto último, quiere decir que mientras el FCI no distribuya ganancias, el inversor no debe tributar, lo cual permite diferir el pago de impuestos a las ganancias hasta el momento en el que sea efectivamente recibida por el inversor.

Este diferimiento del impuesto a las ganancias es una de las principales ventajas del instrumento y lo diferencia de otras sociedades comerciales. Por ejemplo, una S.A o un fideicomiso paga impuestos por las ganancias devengadas en cada año, independientemente de cuando se distribuyan los dividendos (principio de lo devengado) e incluso se vuelve a gravar a los dividendos cuando son distribuidos, mientras que el FCI no paga impuestos a las ganancias y es el inversor quien paga solo en el momento en que las percibe (principio de lo percibido).

Otra novedad de la nueva normativa, fue el tratamiento especial para aquellos fondos destinados a proyectos inmobiliarios de viviendas para clase media (como clase media se definen a viviendas con un valor inferior a 220.000 UVAs, aproximadamente US$ 120.000). Según la cual se grava a la renta del inversor de la siguiente forma:

· 15% para personas humanas siempre que el FCI dure por lo menos 5 años.

· 0% para personas humanas y jurídicas, en distribuciones posteriores a los 10 años de vida del FCI.

Qué modificaciones propone la nueva normativa de CNV?
La normativa que está evaluando CNV si bien no incluye cambios sustanciales, si agrega algunas características para adaptar tanto los FCI Cerrados como los Fideicomisos Financieros, a las particularidades de la industria inmobiliaria. Algunas de estas características son:

· Identificación de la figura del Desarrollador. Debido a que suele ser el principal actor de estos instrumentos se incluyó como requisito un régimen informativo periódico donde hagan un detalle profundo de su situación financiera, contable, del personal y sobre los proyectos en marcha.

· Designación de un auditor técnico. Se propone incluir como requisito un auditor independiente que controle los avances de obra, lo compare contra lo proyectado y comunique periódicamente a los inversores para que puedan conocer cuál es el estado de la obra.

· Reconfirma la posibilidad que inversores puedan ir haciendo aportes parciales a lo largo del tiempo (similar a un plan de pagos) y la posibilidad de recibir como pago una unidad del fondo. Esto permitiría reemplazar el plan de cuotas típico de algunas desarrollistas por un instrumento con mayor seguridad para el inversor.

¿Qué esperamos para los próximos meses?
La CNV ve en el mercado de capitales un gran potencial para apalancar el desarrollo del país. En las últimas semanas, en medios nacionales se publicó la intención de elaborar un plan estratégico para impulsar nuevos instrumentos que movilicen recursos desde el mercado de capitales hacia la economía real. Por lo que se espera un fuerte empuje a vehículos como FCI Cerrados, como un instrumento para reactivar el sector inmobiliario.

Creemos que la reactivación de esta herramienta tiene un gran potencial para impulsar el sector inmobiliario, ya que permite que el excedente de pesos en el mercado, que suele irse al dólar, pueda ser volcado al ladrillo y además da la posibilidad a que grandes inversores institucionales, como compañías de seguros o Anses, puedan invertir directo en activos de la economía real.

Por otra parte, un gran número de personas actualmente acceden a su vivienda a través del pago de cuotas directamente a una empresa desarrollista pero sin tener conocimiento de a dónde va ese dinero o cuál es la situación financiera de la empresa. Un FCI cerrado permitiría canalizar estos pequeños inversores a través de una propuesta superadora que da mayor seguridad al inversor debido a que involucra diferentes actores que se controlan mutuamente, además de requerir informes periódicos que se exponen públicamente.

Teniendo en cuenta la poca profundidad que tiene el mercado de capitales argentino, el potencial para crecer es muy grande. El mayor obstáculo es volver a generar confianza en el inversor lo cual se puede generar a través de un marco normativo eficiente fiscalmente, con reglas claras y que proteja al inversor y al mismo tiempo al consumidor final. Los primeros pasos dados por CNV son una muy buena señal, debemos esperar a ver cómo responde el mercado.

Dracma

 
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