El mercado inmobiliario de Córdoba combina una mayor oferta de propiedades con una caída de las operaciones. Según el Monitor de Actividad Inmobiliaria del Centro de Estadísticas Inmobiliarias (CEI) del Colegio Profesional de Inmobiliarios de Córdoba (CPI), en septiembre el stock de viviendas destinadas al alquiler superó en un 96,5% el promedio registrado entre septiembre y diciembre de 2023.
Pese a esa recuperación de la oferta, el movimiento comercial continúa debilitado. Durante agosto, las operaciones de alquiler cayeron un 46,5% interanual, mientras que las compraventas retrocedieron un 43,7%.
En diálogo con Hoy Día Córdoba, Lucas Péndola, presidente del CPI, explicó los motivos de la caída de las operaciones: “Lógicamente, la situación económica y, principalmente, el aumento del stock que hemos tenido en todos los puntos de la ciudad y la provincia hacen que las operaciones caigan”. En ese sentido, afirmó: “La oferta está muy por encima de la demanda. Tenemos inmuebles disponibles en todos los puntos de la ciudad y de la provincia”.
¿Cuánto bajaron los alquileres en Córdoba?
El relevamiento de septiembre comparó los valores de los nuevos contratos con los de los acuerdos vencidos y ajustó las diferencias por inflación. Los resultados mostraron bajas reales en los tres segmentos analizados:
- Departamentos: -13,6%.
- Casas: -12%.
- Locales comerciales: -9,4%.
Esto no significa que los precios hayan bajado en pesos. En términos nominales, los nuevos contratos registraron aumentos del 15,3% en departamentos, del 17,4% en casas y del 20,8% en locales comerciales. La caída real indica que esos incrementos quedaron por debajo de la inflación contemplada en la comparación.
Péndola vinculó esta evolución con los valores que habían alcanzado algunos contratos bajo la legislación anterior. “Los alquileres mediante la ley anterior habían quedado altos cuando tocaban los aumentos, porque eran aumentos que estaban por encima de la inflación y de los precios reales de mercado”, sostuvo.
¿Cuánto cuesta alquilar un departamento según el barrio?
Los valores de referencia para un departamento de un dormitorio muestran diferencias de hasta $150.000 mensuales entre los barrios mencionados por el titular del CPI. Según Péndola, los precios actuales se distribuyen de la siguiente manera:
- Nueva Córdoba: alrededor de $650.000 mensuales.
- Centro y General Paz: cerca de $550.000.
- Alberdi, Cofico y Alta Córdoba: desde unos $500.000.
Los montos corresponden a referencias aportadas por el dirigente y no a promedios estadísticos de cada barrio.
Péndola también comparó los valores actuales con los de fines de 2023. Según indicó, un departamento de un dormitorio en Nueva Córdoba que entonces se alquilaba por entre $750.000 y $800.000 hoy puede conseguirse por $650.000. La comparación refleja una reducción nominal de entre el 20% y el 31,3%.
Más propiedades disponibles y menos operaciones
El crecimiento de la oferta no se tradujo en un aumento de los contratos. De acuerdo con Péndola, «la mayor cantidad de inmuebles disponibles amplió las alternativas para quienes buscan alquilar, pero no alcanzó para compensar el debilitamiento de la demanda».
La distribución de las operaciones de alquiler realizadas durante agosto muestra qué tipo de propiedades concentró la actividad:
- Departamentos: 48,4%.
- Casas: 22,1%.
- Locales comerciales e industriales: 15,6%.
- Cocheras: 8,2%.
- Viviendas en desarrollos habitacionales: 5,7%.
En las compraventas, los departamentos representaron el 44,8% de las operaciones y los lotes, el 34,5%. Las casas concentraron el 10,3%, mientras que las unidades de housing, los inmuebles comerciales e industriales y las cocheras representaron un 3,4% cada uno.
Resistencia habitacional y alarma en el Centro
En lo relativo a los inmuebles desocupados, las viviendas muestran índices de ocupación elevados, al tiempo que el segmento comercial en el casco histórico afronta su momento más crítico:
- Vacancia residencial: en septiembre alcanzó el 5,7%, lo que implica que el 94,3% de las viviendas en administración de inmobiliarias están alquiladas.
- Vacancia comercial: se ubicó en un 11,1% a nivel general.
No obstante, las galerías y locales tradicionales de la zona céntrica marcan la cifra más preocupante del relevamiento:
«La zona más golpeada es la zona del Centro, galerías comerciales y el casco histórico del Centro de la ciudad donde hoy está costando alquilar lo que son los locales comerciales. En las galerías tenemos también vacancias que oscilan el 30%».
La mayor disponibilidad de viviendas y la caída real de los nuevos valores contractuales muestran un mercado que ofrece más alternativas a quienes buscan alquilar. Sin embargo, el retroceso del 46,5% en las operaciones evidencia que esa oferta todavía no encuentra una demanda capaz de sostener el nivel de actividad. A su vez, las dificultades para ocupar locales en el Centro y en algunas galerías reflejan que la situación no afecta de la misma manera a todos los segmentos del mercado inmobiliario cordobés.