Unos pocos han logrado moderarla –por ejemplo Austria- que desde hace más de 100 años con 60% de viviendas de alquiler social del Estado, un alquiler máximo del 25% del salario y luego de haber impuesto grandes impuestos a la concentración de viviendas, viviendas vacías, etc.
En China, con fuertes subsidios al crédito y una cultura que llega a descartar un matrimonio si el varón no tiene vivienda propia que normalmente se obtiene con aporte de la familia, ha evitado la especulación de modo que su posesión no es para obtener renta, sino para resguardar ahorros, por lo que los alquileres son ínfimos en relación al valor de la vivienda y se dice que el 90% tiene vivienda propia.
No obstante, eso ha producido una burbuja que explotó con casos como Evergrande, una de las mayores desarrolladoras inmobiliarias que quebró aunque sin las consecuencias catastróficas que se anunciaban. Ver aquí.
En occidente, tras la explosión de 2008 por las hipotecas sub prime en EEUU y los países desarrollados, se demostró la inconsistencia de sistemas de crédito hipotecario ilimitado, por lo que en el mundo la situación empeoró.
En los últimos tiempos han ocurrido varios eventos políticos y electorales donde el problema comienza a decidir lo que termina en crisis –España, Francia, Alemania, etc.- o en la elección de gobernantes, como el Alcalde Nueva York Zohran Mamdani, que se ha propuesto como política principal, resolver el tema de la vivienda en la ciudad más densamente poblada de EEUU.
En el país, las jurisdicciones en las que más se alquila son CABA, Santa Cruz, Tierra del Fuego y Córdoba –entre 36,8 y 28%-, mientras en donde menos se alquila es en Tucumán, Jujuy, Chaco, Catamarca y Santiago del Estero –entre 11,9 y 6,7%-. Una tendencia entre provincias con más y menos riqueza que es inversamente proporcional a la propiedad de la vivienda.
En 2010 en un país, las viviendas propias significaban un 72,1% del total y los hogares que alquilaban eran 16,10%. Hoy son del 65,7% y del 21%, respectivamente.
En cuanto a la carencia de viviendas, que se miden por las características de los hogares que habitan en ellas –agua, saneamiento, combustible para cocinar, régimen de tenencia, material predominante de techos y pisos y cantidad de habitaciones-, las cifras son variadas pero muestran muchas carencias y más de un millón de personas viven en condiciones de hacinamiento crítico, o sea aquel con más de 3 personas por habitación y menos de 6M2 por persona.
Obviamente, ni los planes de vivienda oficiales en los que el Estado proporciona viviendas gratis o con créditos blandos, ni la construcción privada que solo se orienta a viviendas de alto costo son formas de solucionar el problema. O sea, ni el estatismo del “estado presente”, ni el mercado neoliberal se han mostrado eficaces a la hora de proveer viviendas.
El diagnóstico más predominante es que la especulación inmobiliaria –con terrenos y viviendas deshabitadas-, la asignación excesiva a alquileres temporarios en zonas centrales y la ausencia de mecanismos de auto construcción o mejora que carecen de financiamiento y tierra urbanizada a valores razonables, son las razones más importantes por las que en las zonas más ricas de la Argentina, el problema de vivienda es crítico y afecta a los más jóvenes, que llegan a afectar el 50% de sus ingresos al alquiler o viven con sus padres.
Resulta entonces extraño que todavía no se haya tomado desde gobiernos y oposición esa idea-fuerza para establecer una política sostenible de vivienda, cuando son los jóvenes a quienes se procura atraer, los más afectados.
Para ello, es necesario replicar y multiplicar experiencias exitosas de construcción cooperativa que se han mostrado eficaces y resilientes a las crisis por décadas, que sin embargo tienen dificultades para obtener los nexos que los conecten a la red troncal, tras haber construido la red domiciliaria en sus barrios.
En poblaciones del interior cordobés, cooperativas de usuarios –con capacidad de instalación de servicios-, mutuales –con capacidad de gerenciar recursos financieros de la comunidad-, municipios –con capacidad de establecer políticas urbanísticas y tributarias en el uso de la tierra que eviten la especulación- y comunidades regionales –con legisladores provinciales-, tienen la oportunidad de coordinarse y desarrollar planes integrales que solucionen el problema.
También es necesario tener en cuenta las diferencias entre los tipos de viviendas que se demandan a distintas edades.
Los adultos mayores, que aún alquilan, requieren viviendas mínimas a costos bajos y mientras sobrevivan. Los mayores de 40 buscarán viviendas más tradicionales que contengan sus familias con mayor seguridad, al menos mientras vivan con ellos.
Los millenials –nacidos desde 1985 a 2000 que crecieron con la digitalización probablemente busquen viviendas menos tradicionales y más pequeñas –tienen pocos hijos- y con posibilidades de ampliación y autoconstrucción, en zonas suburbanas, con buena conectividad que los mantenga en el mercado laboral en actividades a distancia.
Por último los centenials y generación Z , nacidos desde el 2000, que nacieron con la digitalización les alcanza con viviendas transitorias, baratas, pequeñas e individuales como los nuevos diseños con contenedores o nuevas tecnologías de obra seca, que los contengan al menos mientras no tengan familia, serían aptas en complejos de viviendas individuales con espacios comunes y mucha conectividad.
O sea, las ofertas de viviendas deben ampliarse y adaptarse a las distintas demandas etarias.
La política, suele guiarse por el mérito, la oportunidad y la conveniencia. Este es el momento en que las tres confluyen para poner en marcha planes que vayan solucionando el problema con bajo costo fiscal, que parece ser un factor común de todas las administraciones –nacional, provincial y municipal- pero con mucho aporte privado y organizaciones no lucrativas.