En Córdoba capital, alrededor de 20.000 viviendas permanecen desocupadas de manera prolongada, no en la periferia sin servicios, sino en el área central y en barrios pericentrales con infraestructura consolidada. Ese es uno de los hallazgos principales de un estudio reciente de CIPPEC —el Centro de Implementación de Políticas Públicas para la Equidad y el Crecimiento— y el Instituto Lincoln de Políticas de Suelo, que cuantificó por primera vez ese fenómeno en la ciudad a partir de registros mensuales de consumo eléctrico entre 2021 y 2024.
La misma investigación relevó la situación en Ciudad Autónoma de Buenos Aires y Rosario, pero los datos de Córdoba exponen una tensión particular: una ciudad que sigue expandiéndose hacia sus bordes mientras mantiene capacidad habitacional sin usar en las zonas mejor servidas.
Qué se mide y cómo en las viviendas
La metodología del estudio distingue la vacancia transitoria —mudanzas, refacciones, rotación de inquilinos— de la denominada vacancia estructural: unidades que registran consumos inferiores a 50 kWh mensuales (el equivalente al gasto mínimo de una heladera) durante más de doce meses consecutivos.
Ese criterio permite ir más allá de los censos, que ofrecen una fotografía estática cada diez años, y rastrear mes a mes la trayectoria de cada vivienda.
El dato central: 4% del parque habitacional fuera de uso
En Córdoba, la vacancia estructural alcanza al 4% del total de viviendas, con poco más de 20.000 unidades sin uso sostenido. Si bien ese porcentaje es menor al registrado en CABA (6,7%) y Rosario (8,6%), la cifra absoluta representa un volumen significativo en una ciudad donde el acceso a la vivienda es un problema extendido.
Dónde están esas viviendas
Uno de los hallazgos más relevantes del informe para Córdoba es la ubicación de esas unidades. La vacancia no se concentra en zonas degradadas o sin cobertura de servicios, sino en el área central y en barrios pericentrales: sectores con buena accesibilidad, redes de infraestructura instaladas y equipamiento urbano disponible.
El patrón se repite en las otras dos ciudades analizadas y contradice la percepción habitual de que las viviendas vacías son un fenómeno de las zonas más acomodadas o de la especulación inmobiliaria en altura.
Por qué quedan fuera del mercado
El estudio identifica varios factores que explican la persistencia de esa vacancia. El deterioro edilicio es uno de los más frecuentes, especialmente en inmuebles antiguos del área central que requieren inversión para ser habitables. A eso se suman las dificultades en la regularización dominial: en Argentina, los procesos sucesorios pueden implicar costos y plazos que, en ciertos casos, superan el valor comercial del inmueble, lo que desincentiva cualquier gestión.
También inciden cambios más estructurales: transformaciones en el trabajo, la movilidad y las preferencias residenciales que modifican la demanda sin que parte del stock existente logre adaptarse.
La contradicción con la expansión urbana
El informe señala una tensión directa con el modelo de crecimiento de Córdoba. Mientras la ciudad continúa expandiéndose hacia la periferia —con los costos que eso implica en extensión de redes, transporte y equipamiento público—, existe un stock significativo subutilizado en zonas que ya cuentan con todo eso.
Esa coexistencia plantea una pregunta concreta para la política urbana local: ¿es eficiente seguir invirtiendo en nueva infraestructura periférica cuando hay capacidad instalada sin usar en áreas centrales?
Viviendas vaciás: qué se puede hacer
El estudio no prescribe una solución única, pero sí señala caminos posibles. A nivel internacional, algunas ciudades aplican programas de intermediación que reducen los riesgos para propietarios y facilitan el alquiler de unidades vacías. Otras implementan incentivos para la rehabilitación de inmuebles deteriorados o simplifican los trámites que hoy desincentivan su puesta en uso.
En América Latina, Uruguay es señalado como referencia: su régimen de Vivienda Promovida incentiva la construcción y refacción en áreas con infraestructura existente. En Buenos Aires, algunas iniciativas recientes en el microcentro y en corredores específicos apuntan en una dirección similar.
Para Córdoba, el informe —elaborado por María Mercedes Di Virgilio, Nicolás Dino Ferme y María Victoria Boix— aporta ante todo una base empírica hasta ahora inexistente: la posibilidad de medir, localizar y monitorear en el tiempo un fenómeno que la política habitacional local había tratado, hasta aquí, de manera aproximada. El paso siguiente, según sus autores, es traducir ese diagnóstico en una agenda de intervención concreta.