Un reciente estudio de la Universidad Nacional de Córdoba (UNC) reveló que el 40% de los hogares en el Gran Córdoba no pueden adquirir una vivienda debido a los altos precios de los inmuebles y la insuficiencia de ingresos para afrontar un crédito hipotecario.
Para calcular el valor de las viviendas y terrenos, se realizó un muestreo en varios puntos del territorio y, considerando diversas variables explicativas, se trasladaron esos valores a todo el territorio mediante algoritmos de aprendizaje computacional. El ingreso total familiar se estimó a partir de la Encuesta Permanente de Hogares, dividiendo a la población en deciles según los ingresos.
Entre las variables que se tuvieron en cuenta están: distancia a basurales, industrias, vías de acceso, asentamientos precarios, urbanizaciones cerradas y plazas; superficie edificada en un radio de 500 metros y estrato socioeconómico de la población por el radio censal, entre otras.
El trabajo fue financiado por el Observatorio Social y Cultural para el Desarrollo Sostenible, dependiente de la Secretaría de Ciencia y Tecnología de la UNC. Utilizando algoritmos de aprendizaje automático, los investigadores lograron georreferenciar los valores inmobiliarios en toda el área metropolitana de Córdoba.
«Nuestro trabajo muestra que casi la mitad de la población está fuera del mercado inmobiliario y ni siquiera podría acceder si existieran créditos hipotecarios. Solo podrían hacerlo con una oferta crediticia fuertemente subsidiada por el Estado», señaló Juan Pablo Carranza, codirector del estudio. La directora del trabajo, Miriam Liborio, agregó que «los resultados posibilitan reflexionar sobre la necesidad de un modelo de ciudad menos excluyente y más equitativo«.
El estudio destacó que, aun con un crédito hipotecario a 30 años con una tasa de interés anual del 2% en dólares, solo el 30% del ingreso total familiar (ITF) podría destinarse a la cuota, condición que no se cumple para la mayoría de los hogares.
Si bien los autores reconocen otras múltiples variables que pueden incidir en la capacidad de ahorro de las familias y en la variación de los precios de los inmuebles y de los ingresos, a modo de ejemplo determinaron que una familia debería disponer de más de 197 salarios completos para acceder a la vivienda o de algo más de 37 para la compra de un terreno en el Gran Córdoba. Y esto, si destinaran todos sus ingresos a pagar la cuota del crédito y no sólo el 30%.
El estudio determinó que los cuatro primeros deciles más pobres (el 40% de la población) no podrían acceder a viviendas en ningún sector del Gran Córdoba, aun en el caso de que pudiera acceder a un crédito hipotecario. Incluso el 60% más pobre de la población sólo puede acceder a menos del 10% del total del territorio.
Sobre el acceso a terrenos, el panorama parece más igualitario dado que el 50% de la población de menores ingresos lograría acceder a un 77% del área de estudio. Pero, según los investigadores, este dato esconde un problema: los terrenos a los que pueden acceder los deciles más pobres están en zonas sin servicios esenciales como el agua y la luz. “Es una accesibilidad ficticia”, apuntó Carranza. Por otro lado, hay tierras que son inaccesibles incluso para la población más rica, como la zona de Nueva Córdoba, cuyos terrenos solo tienen como destinatario a las empresas desarrollistas.
El acceso a viviendas mediante alquiler también mostró desigualdades significativas. El trabajo detectó que solo el 10% de las viviendas en alquiler son accesibles para los sectores medios de la población, mientras que más del 30% de las viviendas son asequibles con exclusividad para los deciles de mayores ingresos. Esta condición de desigualdad se profundiza al observar el sexo de la jefatura del hogar, siendo para las mujeres más difícil el acceso a viviendas.
En tanto, los profesionales y los empleos en la administración pública son las actividades económicas mejor posicionadas para el acceso a viviendas, mientras en el otro extremo están la construcción, gastronomía y servicio doméstico. Por rango etario, el grupo que tiene una mejor condición de acceso es el de 35 a 39 años.
Finalmente, los investigadores destacaron la importancia del estudio para el diseño de políticas públicas basadas en evidencias y datos, con el objetivo de avanzar hacia una ciudad más integrada y sustentable. En una segunda etapa, se prevé analizar la “calidad urbana” de diferentes sectores del Gran Córdoba y elaborar un índice de desigualdad territorial.