Sabemos que el derecho a la vivienda es reconocido en nuestra Constitución, la Doctrina Social de la Iglesia (DSI), y la ONU, entre otras organizaciones internacionales. También que la propiedad privada es inviolable, aunque su uso no es absoluto. Por eso suelen entrar en conflicto. ¿Cuál es el punto medio en el que se respetan ambos derechos? ¿Cómo debiera actuar el Estado para ayudar a eso?
¿Puede alguien, porque tiene la propiedad o posesión de un campo, fumigar sin límites si afecta la salud de sus vecinos? Evidentemente no, aunque en algunos municipios la falta de controles, porque no saben, no pueden o no quieren, está produciendo catástrofes sanitarias. ¿Puede alguien hacer cualquier cosa en su propiedad, si la planificación urbana establece usos, tasas de ocupación del terreno, alturas máximas, requisitos de habitabilidad, etc.? Evidentemente no, salvo por el hecho que existen acuerdos público-privados, o excepciones” otorgadas por los Departamentos Ejecutivos de municipios, que dicen compensarse con obras públicas (aunque no son pocos los que denuncian su desequilibrio, y otros acusan a las autoridades municipales obtener beneficios personales).
¿Puede alguien quemar su campo para aprovechar mejor los brotes tiernos de primavera, o cambiar su uso según lo dispuesto por la ley de bosques nativos? No debiera, pero hay quienes, sospechados de incendiarios, se benefician luego de cambios de uso tras los incendios y de la ausencia de un plano claro de las zonas rojas (alto valor de conservación), amarillas y verdes. ¿Puede alguien impedir el único acceso a otra propiedad, pública o privada, sin reconocer un derecho de servidumbre? No debiera, pero existen casos –por ejemplo, Lago Escondido, por Joe Lewis- donde, a pesar de existir sentencias firmes para permitirlo desde 2009, estas no se cumplen.
O sea, hay las leyes que limitan los derechos a la propiedad privada, aunque sea común que no se apliquen, existan trampas para eludirlas, se cumplan parcialmente, o inclusive resistan las resoluciones de la Justicia.
Como el caso de la especulación inmobiliaria de tierras urbanas y urbanizables baldías, o viviendas vacías, que afectan el libre juego de la oferta y la demanda en perjuicio de inquilinos. Mientras eso no se limite o castigue no se tratará de un mercado de libre competencia, en la medida que no existe equilibrio entre oferentes que pueden retirar del mercado y sin costo las unidades de vivienda, mientras los inquilinos no pueden vivir sin acceder a sus demandas, vivir en la calle o acceder ilegalmente mediante usurpaciones.
También las tierras urbanas o urbanizables baldías, suelen ser objeto de la especulación inmobiliaria, que limitan las posibilidades de amplios sectores que viven hacinados, con viviendas en mal estado o directamente carecen de vivienda.
¿Pueden los municipios regular el uso especulativo de tierras baldías y viviendas en alquiler desocupadas? La legislación y jurisprudencia establecen que los municipios solo pueden cobrar tasas y contribuciones por los servicios que prestan, aunque también es aceptado que cobren tasas retributivas por los servicios que hacen uso del espacio público cuyo control detentan, que se calculan como un porcentaje de su facturación. En esas circunstancias, las tierras baldías producen efectos fiscales negativos por tres razones: Porque en ellos –en especial si están en la trama urbana- se prestan servicios (transporte, alumbrado público, mantenimiento de calles, seguridad, recolección de residuos, etc.) que, aunque no los usen, aumentan sus costos para el Estado; porque se requieren en esas zonas inversiones públicas y privadas en espacios públicos, escuelas, dispensarios, zonas de esparcimiento, redes de servicios públicos (agua, electricidad, alumbrado, telefonía, gas) que deben planificarse con inversiones suficientes como para prestarlos cuando se reclame su uso; y porque, al no consumir, no pagan las tasas por servicios medidos de empresas privadas, que se constituyen en un lucro cesante para el municipio.
En las unidades de vivienda deshabitadas ocurre lo mismo, por lo que unos y otros debieran pagar mayores tasas y contribuciones municipales, que algunos estudios locales indican que debieran ser entre el 400% y 500% de las equivalentes para un lote construido con una vivienda ocupada. Si así fuera, la especulación inmobiliaria sería menos frecuente y de mucha menor duración, a condición de que tales sobretasas no puedan ser parte de moratorias o blanqueos con las que se benefician frecuentemente. Eso promovería la densificación urbana, mayor equilibrio entre la oferta y la demanda de tierras y viviendas, bajando sus precios, y evitaría los excesos de la especulación inmobiliaria y su renta parásita resultante en las zonas urbanas o de expansión municipal, y hasta haría menos necesarias, frecuentes, convenientes y justificables las excepciones” que afectan la planificación urbana y las usurpaciones por los carentes de vivienda desesperados o desesperanzados en obtener un techo digno.
Aunque esta propuesta es de efectos locales y de corto plazo, que además requieren políticas públicas provinciales y nacionales de mediano y largo plazo, tal vez así comencemos a transitar un camino de mayor equilibrio entre ambos derechos.