Los problemas de acceso a la vivienda son comunes en casi todo el mundo, pero las causas son variadas, con distinta importancia, y, en algunos casos, como en nuestro país, con condimentos distintos, por lo que las terapias y políticas públicas deben ser, también, parcialmente distintas.
Entre las causas comunes encontramos la concentración de la riqueza y el aumento de las tasas de interés (y, por tanto, del costo de las hipotecas y las cuotas para su cancelación en un contexto de disminución del poder adquisitivo de los salarios). Esto produce un efecto secundario, concentrando la propiedad -o administración de propiedades- en pocas manos, que así imponen sus condiciones contractuales aún en las zonas donde los residentes son desplazados.
Una segunda causa común es la difusión de alquileres turísticos en las ciudades muy visitadas, como Venecia, Barcelona, Berlín, Nueva York, Buenos Aires, etc., que sustraen las propiedades de la oferta para residentes, que terminan siendo desplazados de las zonas donde vivían.
En nuestro país, como es obvio por las particulares condiciones de nuestra economía, se agregan varias causas más. La inflación y sus efectos en la actualización y renovación de los contratos complican la situación, en medio de un aumento especulativo del dólar “blue”, con él que se cotizan las propiedades y con el que los propietarios pretenden cobrar sus rentas. Pero el problema de raíz está en la disponibilidad de vivienda propia, lo que no es algo que ocurra en todo el país, o en la misma dimensión.
Según el Censo Nacional de Vivienda 2022, la propiedad de la vivienda (o su complemento, el alquiler de viviendas) no es igual en todas las jurisdicciones. El promedio nacional de hogares con vivienda propia es el 65,8%, en donde CABA sólo tiene el 52,9%, la menor de todas las jurisdicciones; y Tierra del Fuego sólo el 55,7% de los hogares. En CABA la comuna 8, de Recoleta, (41,7%) es la que tiene menos propietarios; y la 11 –las Villas Soldati, Riachuelo y Lugano- la que tiene más propietarios (62,4%).
Mientras que Santiago del Estero tiene el 83,7% de los hogares con vivienda propia; Catamarca 71,8%; Chaco 75%; Tucumán y Jujuy 73,7%; Formosa 73,1%; y La Rioja 71,8%. Todas provincias del NOA.
De estos datos surge un primer análisis, en donde las provincias y zonas más deprimidas de CABA son las que alcanzan mayor cantidad de propietarios.
En la Provincia de Córdoba, el promedio de propietarios es el 58,7%; pero en la Capital es sólo el 52%, lo que es aún menor que en CABA. Por lo que puede afirmarse que el problema es aún peor.
Ello nos lleva a la necesidad de arbitrar políticas públicas de vivienda que incluyen la autoconstrucción en lotes urbanizados, la construcción cooperativa, los planes estatales de vivienda, construcción de viviendas públicas y el ordenamiento urbano de viviendas construidas por empresas privadas lucrativas, lo que implica que los gobiernos provinciales y municipales planifiquen la cobertura y expansión de la mancha urbana y los servicios e infraestructuras que se proporcionen.
Al respecto, en los últimos tiempos se ha viralizado un debate entre los desarrolladores inmobiliarios –CEDUC- y los vecinos y sus organizaciones –Red Ciudadana Nuestra Córdoba y otras- que, mediante amparos, han detenido algunos proyectos que se desvían de la norma vigente mediante excepciones al Código. Mientras tanto, el intendente electo, Daniel Passerini, ha anunciado que apoyará la densificación de la mancha urbana, pero -por ahora- sin otras políticas respecto de la disponibilidad de infraestructura o servicios ambientales, los barrios cerrados -que interrumpen la continuidad de las calles-, el mayor valor de las propiedades que sean habilitadas para construir en altura, u otras formas constructivas que debieran promoverse. O sea, sin una planificación que atienda los intereses de todos.
A falta de datos oficiales que permitan medir la concentración de la propiedad de los inmuebles desocupados u ocupados por alquileres turísticos, será necesario transparentar esa información que permitirá elaborar políticas públicas que los solucionen, al igual que en las grandes ciudades del mundo.
Los inmuebles (baldíos o viviendas) desocupados implican costos adicionales en los servicios e infraestructuras públicas y privadas, y menores ingresos tributarios que se cobran sobre las facturas de servicios medidos, por lo que podrían permitir la aplicación de sobretasas del impuesto inmobiliario.
Mientras que los alquileres turísticos, en especial los prestados por plataforma, debieran ser regulados y controlados, ya que se trata de una actividad lucrativa que debiera limitarse y/o tributar.
Además, en el mercado local la intermediación inmobiliaria en la administración de propiedades ha mostrado representar más a los locadores que a los inquilinos, con exigencias contractuales fuera de la ley, altos costos y servicios con deficiencias ante conflictos entre las partes. Por lo que otra política pública necesaria deberá regular y controlar la actividad inmobiliaria, ya que, al igual que ocurre en otros mercados (por ejemplo, los servicios médicos) existe una fuerte dependencia de quienes utilizan sus servicios respecto de los prestadores.
Todo un desafío por la concentración de la actividad y su influencia en los poderes públicos. El nuevo intendente deberá explicitar su política en estos aspectos, quizás aprovechando su obligación de presentar en los primeros 120 días el Plan de Metas, que, expuesto en audiencia pública, permita la participación ciudadana en el proceso de planificación.
