Asistimos a cambios que para muchos son imperceptibles, pero están generando tendencias irreversibles que con el paso de los años impactarán en nuestro modo de comprar, socializar, divertirnos y resolver nuestras necesidades. Al menos esto es lo que predicen los expertos que analizan el fenómeno más allá de nuestra aldea.
Mientras las ciudades se redefinen y los hábitos de consumo se transforman vertiginosamente, un nuevo paradigma emerge en el mundo de los centros comerciales. No se trata ya de competir por marcas o por metros cuadrados alquilables. El verdadero desafío es conquistar minutos de vida significativos en la agenda emocional y funcional de las personas.
Durante los últimos años, múltiples expertos, urbanistas y desarrolladores vienen planteando un cambio de fondo: la necesidad de que los centros comerciales evolucionen hacia ecosistemas de vida. Este enfoque -abordado recientemente en la Escuela de Capacitación de la Cámara Latinoamericana de Centros Comerciales (CLICC), celebrada en Puebla en octubre de 2025- apunta a una reconversión estratégica que deja atrás el modelo clásico centrado exclusivamente en la venta del comercio tradicional.
¿Puede un centro comercial convertirse en una microciudad?
La propuesta es ambiciosa: transformar los shoppings o centros comerciales en espacios donde se pueda vivir, aprender, trabajar, cuidarse, socializar y sentirse parte de una comunidad. Esto significa integrar funcionalidades diversas que antes eran periféricas o inexistentes: coworking, salud preventiva, universidades satélite, cultura urbana, tecnología phygital, sostenibilidad activa, e incluso vivienda, servicios públicos, y por supuesto la continuidad del comercio que le dio origen a esta categoría.
En lugar de pensar sólo en el “mix comercial”, se habla ahora de una mezcla de usos integrados, donde el comercio será solo una parte de un entramado más amplio. Así, los centros comerciales se proyectan como plataformas urbanas multifuncionales, capaces de generar valor más allá del ticket promedio.
La necesidad de pensar una transformación de los centros comerciales se vuelve urgente cuando se observa el comportamiento de las nuevas generaciones: Alpha, Beta y Z. Son nativos digitales, hiperconectados, exigentes y con una fuerte inclinación hacia el consumo con propósito. Ya no se vinculan con lugares de forma pasiva, sino con aquellos que les ofrecen experiencias significativas, inclusivas y coherentes con sus valores.
Algunos rasgos clave del nuevo visitante: busca espacios híbridos (donde convivan lo físico y lo digital); valora la biofilia (presencia de naturaleza verde); prefiere la experiencia sobre la posesión (suscripciones, uso compartido, movilidad flexible); exige inclusión (espacios diversos, seguros y accesibles para todos); valora el impacto social y ambiental de las marcas y los entornos que habita.
En ese contexto, los centros comerciales que quieran ser relevantes no deberán pensar sólo en atraer tráfico para generar mayores ventas, sino en construir comunidad y sentido de pertenencia para lograr la elección de sus visitantes.
Ejemplos de estos hay muchos, pero tal vez el más relevante es el de Oakland Mall de la Ciudad de Guatemala que termina de ser reconocido por los prestigiosos premios de la International Council of Shopping Center como “El mejor Centro Comercial del Mundo”, primera vez que un Centro Comercial de Latinoamérica logra esa distinción.
Se trata de un desarrollo concebido como muchos de los que visitamos habitualmente: cerrado, con mezcla comercial, tradicional, con layout y circulaciones “conductistas” donde el diseño inducía la circulación y la compra, para transformarse en un espacio que incorporó espacios internos de gratificación, nueva mezcla de usos con más servicios y gastronomía, y sobre todo, una nueva y gran terraza verde que hace las veces de un parque urbano, sin aprovechar esa superficie para para nuevos locales, sin buscar mayor venta directa en ese sector, sólo generación de la mejor experiencia para sus visitantes que ahora acuden a él con un placer.
De la lógica inmobiliaria a la lógica ecosistémica
Uno de los grandes giros conceptuales de este modelo tiene que ver con el modelo de rentabilidad. La dependencia exclusiva de la renta fija por metro cuadrado ha demostrado ser insuficiente ante las nuevas dinámicas del consumidor y la creciente presión sobre la eficiencia operativa.
En cambio, se propone una lógica de ingresos diversificados, que incluyen: participación en ventas, transacciones y consumo (modelo variable o revenue share); monetización de experiencias y servicios (desde auditorios hasta ferias temáticas y pop-ups); activaciones de marcas, sponsorships y cesión de naming rights de espacios relevantes; comercialización de datos de comportamiento (con consentimiento) y publicidad digital integrada; gestión directa de negocios estratégicos como hubs de salud, academias o gastronomía; inclusión de usos mixtos (vivienda, oficinas, salud, educación) con rentabilidad cruzada.
Estos nuevos flujos no sólo compensan la caída de la renta tradicional, sino que aumentan el valor patrimonial del activo y su impacto en el entorno urbano.
El ejemplo más notorio en la región, lo exhibe parque Arauco en Santiago de Chile, el primer Centro Comercial que construyó una torre entera destinada a salud. Luego de esta primera innovación, no dejó de evolucionar generando un espacio abierto destinado integralmente a gastronomía de restaurantes de mantel, como complemento de los tradicionales patios de comida con locales de fast food. Más acá en el tiempo desarrolló un inmenso sector para marcas de lujo con la particularidad de que es totalmente construido a cielo abierto, si, lujo a cielo abierto. Ahí no se detiene, en octubre de 2025 anunció una torre de vivienda en formato mutlifamily. Un verdadero ecosistema de vida.
Los modelos emergentes coinciden en una estructura estratégica basada en estos pilares fundamentales, interconectados: nuevo visitante, mezcla de usos, arquitectura flexible y biofílica, operación sostenible centrada en la experiencia, tecnología phygital e IA y liderazgo transformador.
Estos pilares no deben entenderse como un recetario, sino como un marco de acción adaptativo, donde cada centro pueda encontrar su propia narrativa y modelo a lo largo del tiempo para no ir quedando conceptualmente obsoletos.
El centro comercial: plaza pública del siglo 21
A medida que las ciudades tienden a la densificación y los espacios públicos escasean o se deterioran, el centro comercial gradualmente va asumiendo un rol urbano renovado: convertirse en el ágora contemporánea, donde convergen actividades diversas y se entrelazan relaciones sociales, económicas y culturales.
Esto implica permeabilidad con la ciudad. Centros abiertos, conectados con el barrio, accesibles, verdes y pensados como extensiones del espacio común.
La arquitectura biofílica, los eventos comunitarios, los espacios de participación y la sostenibilidad activa no son ya extras deseables, sino condiciones necesarias para que los centros comerciales dejen de ser “cajas cerradas” y se transformen en organismos vivos.
Un nuevo mapa mental para diseñar
Las ideas centrales de esta transformación no son ajenas a la experiencia de varios especialistas que vienen investigando este fenómeno desde diferentes latitudes. Referentes en esta temática como Oscar Piccardo, presidente de 1POR1 (Argentina) y Carlos Betancourt (Director Ejecutivo de Acecolombia), ambos impulsores de la fundación de la CLICC, participaron junto a otros referentes de la industria como expositores en la reciente edición realizada en Puebla, Mexico.
Piccardo propone un enfoque sistémico y provocador: “El negocio deja de ser inmobiliario. Pasa a ser un negocio de ecosistemas, donde el valor está en la conexión entre usos, experiencias y comunidades”. E
n sus palabras, los gestores del futuro deberán dejar de pensar solo en rentabilidad por metro cuadrado y empezar a medir el valor por minuto de permanencia.
Su visión -que combina pensamiento estratégico con experiencia operativa- pone el foco en repensar cada decisión (arquitectura, tecnología, operación, liderazgo) como una construcción activa del futuro.
Por su parte Betancourt, en la misma línea conceptual, hizo referencia a los Centros Comerciales como espacios de comunidad que representan un Hub Social, un Ecosistema y Centro Experiencial y de Calidad de Vida, todos conceptos que van llevando a una evolución de la industria hacia Ecosistemas de Bienestar.
La actualidad en Argentina
Nuestro país tiene una historia fluctuante. Por tratarse de una actividad que requiere de grandes inversiones y de largos tiempos de espera para su recupero, resulta imprescindible obtener financiación para su desarrollo, por otra parte, al menos hasta ahora, la presencia de marcas relevantes, muchas de ellas internacionales, proporcionan un atractivo especial para lograr concurrencia y por ende éxito comercial.
La imposibilidad de obtener financiación por condiciones de mercado impidieron el desarrollo de nuevos centros comerciales a nivel de la evolución que se observa en otros países de la región. Por otra parte, los vaivenes en las aperturas y cierres de fronteras hicieron que muchas de las marcas internacionales decidieran no entrar o directamente retirarse de Argentina, generando una cierta pérdida de atracción durante muchos años.
Esto explica en parte por qué en sus inicios la actividad evolucionó rápidamente logrando un reconocimiento para transformarse en referente junto a países de grandes desarrollos como Brasil y Chile para, luego de la crisis de 2002, dar paso a un período de amesetamiento. En la actualidad Argentina es uno de los países de Latinoamérica con menos m2 por habitante.
En los últimos años asistimos al desarrollo de superficies comerciales más pequeñas. Para ser considerado un Centro Comercial, CLICC establece un mínimo de 5.000 m2 de comercio. Pocos de los nuevos desarrollos superan esa superficie. Paradojalmente, estas pequeñas superficies sí fueron adoptando los conceptos que se esperan para el futuro, están físicamente más próximos a su comunidad, y facilitan encuentros más cercanos para reuniones laborales y sociales.
Generalmente son abiertos más por restricciones presupuestarias que por concepto pero abiertos al fin, incorporando mayor cercanía con lo natural. Suelen tener mayor presencia de servicios, al menos en la proporción de su mezcla, resuelven de mayor medida la evolución de la experiencia gastronómica incorporando mayor proporción de restaurantes que de fast food.
Un mensaje silencioso para los gobiernos
Ante una consulta sobre qué más considerar a futuro, Piccardo nos dice: “Los Centros Comerciales en sus diversos formatos son los espacios que más visitas genera en la comunidad, en el mundo, al menos en las condiciones que lo hace. Sin comparar la importancia y el imprescindible rol social de otras actividades, sólo considerando la cantidad de visitantes, ni el deporte con sus estadios llenos tiene más concurrencia ya que comparativamente estos llenan estadios todos los días del año, ni la salud con todo su despliegue de formatos, ni la educación en todos sus niveles reciben tantas personas por día como los Centros Comerciales. En este sentido, es el lugar donde más acude la comunidad fuera de sus hogares a vivir momentos”.
Es fundamental que las autoridades municipales y/o provinciales reconozcan el valor estratégico de las alianzas. El desarrollo futuro exige pasar de una gestión aislada a un modelo de acciones conjuntas y complementarias. El desafío radica en colaborar estrechamente para satisfacer las necesidades de la comunidad, respetando estrictamente las competencias de cada área y evitando la superposición de funciones.
Sólo como ejemplo: en muchos países los Centros Comerciales fueron el principal lugar de vacunación en pandemia, en otros son lugares de campaña para el cumplimiento de obligaciones tributarias acercando a los ciudadanos lugares de información y pago itinerantes.
Por el momento los Centros Comerciales no son tomados en cuenta para mucho más que un espacio de recaudación tributaria sobre el comercio formal. Pero tienen un potencial incalculable, deberían pensar en considerarlos verdaderos espacios de desarrollo del arte y la cultura, de extensión de los servicios públicos hacia los lugares donde concurre la comunidad, sólo por mencionar algunos de los complementos naturales entre lo público y lo privado”.
Los desafíos
A las superficies más grandes, para las que resulta más complejo la adaptación, les queda la tarea de ir resolviendo los desafíos que les imponen las nuevas condiciones de mercado. No se trata de modas, son verdaderas tendencias. El futuro de los Centros Comerciales no es una evolución para observar desde lejos. Es una interpelación directa a todos los actores del ecosistema: desarrolladores, operadores, marcas, gobiernos y ciudadanos.
¿Están las infraestructuras listas para cambiar cada 3 o 5 años? ¿Están los equipos preparados para liderar con propósito? ¿Están los modelos de negocio abiertos a reinventarse?
Las respuestas no vendrán de estudios de mercado tradicionales ni de manuales antiguos. Vendrán de la capacidad de ver antes, actuar diferente y construir colectivamente. El 2035 no es un horizonte lejano: se empieza a diseñar hoy, en cada decisión que se toma sobre cómo -y para quién- se habita un Centro Comercial.
