En un mercado inmobiliario donde el crédito hipotecario volvió a ocupar un lugar importante, pero todavía presenta dificultades para financiar viviendas que se encuentran en construcción, un nuevo proyecto busca ofrecer una alternativa para quienes quieran comprar una propiedad desde el pozo.
Se trata de Miradores del Sur, un emprendimiento ubicado en los terrenos del ex Batallón 121, en la zona sur de Rosario, que permitirá acceder a financiamiento bancario para adquirir parte de sus primeras unidades antes de que estén terminadas.
El proyecto contempla 245 departamentos de uno, dos y tres dormitorios, con precios estimados de entre US$80.000 y US$150.000. El esquema de financiación será instrumentado a través de una línea exclusiva del Banco de Santa Fe.
El crédito cubrirá hasta el 75% del valor de la propiedad, con un plazo de hasta 20 años. Para un cupo limitado de compradores, la tasa será de 4,2% más UVA, mientras que para el público general ascenderá al 7,5%.
Cómo funcionará el crédito durante la construcción
Uno de los principales obstáculos para acceder a un préstamo hipotecario al comprar una propiedad en pozo es que la unidad todavía no cuenta con escritura individual.
Para resolver esa dificultad, el proyecto contempla un mecanismo particular: inicialmente, el comprador accederá a un crédito personal denominado en UVA. Una vez que el departamento esté terminado y pueda ser escriturado, el financiamiento se convertirá en un préstamo hipotecario.
Durante ese período, Disur, sociedad integrada por Corporación América, Grupo Petersen y Grupo PECAM, actuará como aval para respaldar la operación.
La alternativa busca sortear una de las principales limitaciones actuales del mercado. Si bien las hipotecas divisibles fueron reglamentadas en julio de 2025 con el objetivo de facilitar el financiamiento de unidades futuras, todavía no se han implementado de manera efectiva.
Un proyecto que se prepara para los Juegos Suramericanos
Las primeras cinco torres de Miradores del Sur tendrán además un destino particular antes de convertirse definitivamente en viviendas residenciales.
Los edificios funcionarán como Villa Deportiva durante los XIII Juegos Suramericanos Santa Fe 2026, que se desarrollarán entre el 12 y el 26 de septiembre. Durante la competencia, las instalaciones alojarán a los atletas participantes y, una vez finalizado el evento, los departamentos serán destinados al mercado inmobiliario.
La construcción comenzó el 21 de abril de 2025 y fue acelerada para cumplir con los plazos establecidos para la competencia deportiva.
El desarrollo se levanta sobre un predio de aproximadamente 20.397 metros cuadrados cubiertos, aunque las 245 unidades representan solo una primera etapa de un proyecto mucho más amplio.
De un antiguo predio militar a un nuevo polo urbano
El masterplan aprobado para el sector contempla más de 120.000 metros cuadrados y unas 1.500 viviendas, además de locales comerciales y distintos espacios destinados a actividades urbanas.
El proyecto forma parte de un proceso de reconversión de las aproximadamente 30 hectáreas que pertenecieron al antiguo Batallón 121. La transformación comenzó hace más de una década mediante un esquema de articulación entre el sector público y privado impulsado por la provincia de Santa Fe.
En el predio que anteriormente estaba destinado a instalaciones militares actualmente funcionan espacios como el Polo Tecnológico, instituciones educativas, el Parque Héroes de Malvinas y el Museo del Deporte Santafesino. También se incorporó infraestructura deportiva, entre ella el Centro Acuático Provincial construido de cara a los Juegos Suramericanos.
La empresa desarrolladora obtuvo el derecho a construir el emprendimiento residencial luego de participar de una licitación sobre parte de los terrenos. Como contraprestación por el suelo, realizó obras de urbanización y construyó alrededor de 250 viviendas sociales.
El proyecto busca así sumar viviendas y nuevos usos a una zona que durante décadas estuvo ocupada por instalaciones militares y que atraviesa un proceso de transformación urbana.
Un mercado hipotecario que busca recuperarse
La iniciativa llega en un contexto en el que los créditos hipotecarios volvieron a crecer desde su reactivación en 2024, aunque posteriormente perdieron impulso debido, entre otros factores, al incremento de las tasas bancarias.
En junio de 2026 se otorgaron alrededor de 1.850 préstamos hipotecarios por unos US$150 millones, el mejor registro desde marzo, aunque todavía lejos de los niveles alcanzados un año atrás.
En ese escenario, el financiamiento para propiedades en construcción aparece como uno de los desafíos pendientes del mercado. La propuesta de Miradores del Sur apunta precisamente a cubrir ese segmento y ofrecer una alternativa para quienes buscan acceder a una vivienda nueva utilizando crédito bancario desde la etapa de obra.
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