El pasado 12 de marzo la Cámara de Senadores sancionó la Ley de Incentivos a la Construcción y Acceso a la Vivienda, buscando promover el desarrollo y la inversión en proyectos inmobiliarios realizados en el territorio de la República Argentina, mediante diferentes beneficios fiscales. Ya que, en palabras del Presidente: La construcción es el motor que va a encender la economía”. Dicha afirmación encuentra sustento en el efecto multiplicador de la construcción –se estima que un incremento del 1% en este sector genera un aumento de, aproximadamente, 4,5% en el PIB-. Como puede verse en la Figura I, la construcción sobre reacciona a cambios en la economía. Así, tras la brutal caída del 2020, se espera una fuerte recuperación de la economía y, en mayor medida, de la construcción.
Beneficios Fiscales de la Ley
I. Impuesto sobre Bienes Personales
Este beneficio es para todo aquel (blanquee o no) que invierta en un proyecto inmobiliario con un grado de avance menor al 50%. En primer lugar, quedan eximidos del pago del Impuesto sobre los Bienes Personales hasta el 31 de diciembre de 2022 por dichas inversiones. En segundo lugar, podrá computarse como pago a cuenta del Impuesto sobre los Bienes Personales el equivalente al 1% del valor de lo invertido.
II. Exteriorización de capitales
Por otro lado, establece una nueva normalización de la tenencia en moneda nacional y extranjera para la realización de inversiones en construcción -un nuevo Blanqueo”-. Así, quien exteriorice fondos (en pesos o en dólares) deberá abonar un impuesto especial en pesos sobre lo declarado, cuya alícuota será de:
a. 5% dentro de los 60 días de aprobada la ley (hasta el 11 de Mayo).
b. 10% dentro de los 90 días de aprobada la ley (hasta el 10 Junio).
c. 20% dentro de los 120 días de aprobada la ley (hasta el 10 de Julio).
En el cálculo de la base imponible para moneda extranjera, se tendrá en cuenta el tipo de cambio oficial. Por lo tanto, si se exteriorizan dólares, por el efecto de la brecha cambiaria existente, la alícuota final se reduciría del 5% al 3%.
¿En qué invertir?
Un aspecto a destacar de la Ley es que no es necesario invertir de manera directa en la construcción. Al igual que en el Blanqueo de 2017, los beneficios impositivos pueden ser aprovechados por inversiones en vehículos que tengan como destino final la industria de la construcción, como son los Fondos Comunes de Inversión Cerrados (FCIC). La gran diferencia con 2017, es que ahora estos fondos no pagan Impuesto a las Ganancias, transformándolos en vehículos muy eficientes en términos fiscales.
Dracma se encuentra estructurando un Fondo Cerrado Inmobiliario -en aprobación por CNV- que cumple con los requisitos de la nueva Ley (apto blanqueo). Más aún, no solo permite a los inversores exteriorizar su capital, sino también acceder a rendimientos reales, de manera simple y segura (al estar regulado por CNV). Esto hace que sea una alternativa de inversión altamente recomendable para aquellos que deseen acceder a estos beneficios pero sin las complicaciones de involucrarse personalmente en un desarrollo inmobiliario o asumir los riesgos de asociarse a una única empresa desarrollista.
¿Será exitosa?
Como ya se ha señalado previamente, la construcción es un sector estratégico para lograr la reactivación económica por su potencial acelerador. No obstante, es fundamental acompañar el impulso de la oferta inmobiliaria con un estímulo de la demanda.
La vía más frecuente para promover la demanda por inmuebles es el crédito hipotecario. Este panorama resulta poco alentador para el caso argentino, donde el crédito hipotecario en términos del PIB se encuentra muy por debajo del promedio en América Latina (Figura II).
Actualmente, se envió un proyecto de ley desde el Poder Ejecutivo para la creación de una agencia hipotecaria nacional que brinde la posibilidad de otorgar créditos hipotecarios que se ajusten por CVS (salarios) para el tomador y por CER (inflación) para el prestamista, alineando los dos frentes con la creación de un fondo fiduciario (que se haría cargo de las diferencias).
La nueva Ley de Blanqueo abre una puerta elemental para potenciar la economía, sobre todo en una situación crítica como la actual y con una economía informal superior al 40%. El ahorrista puede poner en circulación los dólares del colchón” o de la caja de seguridad -que no generan ningún tipo de rendimiento- a un costo sumamente bajo (3%), invirtiendo en un sector que se ve altamente favorecido por el contexto actual, con costos de la construcción en mínimos históricos. Por otra parte, el potencial despegue del crédito hipotecario terminaría de darle el empujón final al proceso de reactivación económica.
