En los últimos años, la ciudad de Córdoba fue testigo de la auspiciosa reconversión de una serie de “elefantes blancos” que se encontraban abandonados en diversas zonas deprimidas de esta capital. Tales fueron los casos del nudo vial de plaza España, la nueva sede del Concejo Deliberante, y el Teatro Comedia.
Se trataba de espacios, edificios y estructuras que llevaban un largo período de olvido y de promesas incumplidas, lo que al mismo tiempo ponía de manifiesto la necesidad de aceitar los mecanismos de articulación entre lo público y privado, por encima de las grietas que van surgiendo con los cambios de gobiernos.
Tal vez, uno de los ejemplos más paradigmáticos en torno a estos “vacíos urbanos” es el del predio de 23 hectáreas del ex Batallón número 141, ubicado en inmediaciones del Parque Sarmiento, en uno de los sectores más cotizados de Córdoba. Allí es donde Corporación América se comprometió hace muchos años a concretar una inversión millonaria para encarar un proyecto inmobiliario que aún duerme en un cajón. Y que prevé torres para viviendas, oficinas, un hotel y hasta un centro comercial.
Un poco de historia
Como se recordará, el originalmente llamado Batallón 141 tiene un historial marcado por su función militar y por su posterior transformación en un espacio de debate sobre memoria, derechos humanos y desarrollo urbanístico. Inicialmente, fue una unidad militar creada en 1936, el Batallón de Comunicaciones 141. A partir de 1976, durante la última dictadura cívico-militar, fue utilizado como centro clandestino de detención y lugar de enterramientos.
En 1986, el Batallón fue disuelto y se creó la Compañía de Ingenieros 141. Y en 2007, el predio fue vendido a Corporación América, desatando discusiones sobre la preservación de espacios verdes y la construcción de unidades habitacionales y comercios.
En aquel momento, el ex gobernador José Manuel de la Sota autorizó la transacción con el Grupo de Eduardo Eurnekian por 107 millones de pesos, y el por entonces intendente Luis Juez, enfrentado políticamente con el mandatario peronista- bloqueó cualquier proyecto inmobiliario, declarando como “pulmón” verde al predio.
En 2012, el jefe municipal por la UCR, Ramón Mestre, cambió el uso de suelo y autorizó con un convenio urbanístico la construcción de hasta el 50% de la superficie, pasando de 10 metros a 23 metros de altura, y reservando para la ciudad el 15% del predio, para un parque público. A cambio, el grupo empresario tenía que hacer obras de sistematización vial en los accesos y construir una planta de tratamiento de líquidos cloacales para la zona sud-sudeste. En 2016, se le dio el OK a Eurnekian para elaborar un master plan, que incluía la construcción de 446.000 metros cuadrados cubiertos.
En 2024, la Municipalidad de Córdoba y la empresa acordaron el pago del 73,43% del aporte que adeudaba la firma: $ 11.354,5 millones, que se tenían que abonar en 10 cuotas hasta el año 2034. A partir de lo que quedó establecido en la tercera adenda del convenio original, sancionada en septiembre del año pasado en el Concejo Deliberante, Corporación América ya desembolsó las primeras dos cuotas de $ 1.500 millones correspondientes a los períodos 2024 y 2025.
Esta información fue confirmada a HOY DÍA CÓRDOBA por fuentes de la gestión de Daniel Passerini, las que a su vez revelaron que Corporación América se encuentra trabajando en la reformulación del citado master plan, para adecuarlo a los cambios en el mercado y a las posibilidades de inversión.
La presentación del nuevo emprendimiento se hará efectiva después de que el Concejo apruebe un proyecto de ordenanza, impulsado por el Ejecutivo Municipal, que se propone actualizar las reglas de juego en lo que respecta a la planificación, concertación y sostenibilidad urbana. El objetivo principal es recuperar la iniciativa en materia de articulación público privada a los efectos de tratar de limitar la expansión de la mancha urbana y avanzar hacia una densificación controlada.
Lo concreto es que esta propuesta fue dada a conocer días atrás en la Comisión de Desarrollo Urbano del Concejo, en tres jornadas de trabajo que contó con la participación de 65 representantes de instituciones como universidades y colegios profesionales.
Fabre: Es un sector sumamente estratégico
Consultado al respecto, el edil del bloque de la UCR, Javier Fabre, explicó en declaraciones a este diario que “desde hace mucho tiempo que se dice que al máster plan lo van a reformular para presentarlo porque el original ya quedó absolutamente obsoleto”.
Al respecto, no dudó en advertir que “seguimos teniendo ese elefante blanco en medio en la zona del Parque Sarmiento”. “El caso del ex Batallón 141 es paradigmático en esta discusión porque tiene todos los condimentos que hacen falta para mostrar el fracaso en el vínculo entre lo público y privado”.
“La ciudad de Córdoba viene perdiendo mucho al tener semejante espacio inactivo, en una zona donde llegan todos los servicios. La mancha urbana se ha disparado para afuera de la avenida Circunvalación, ya llegamos a Sierras Chicas, y se va a extender hasta Traslasierra. Sin embargo, en un lugar sumamente estratégico como es el predio del ex Batallón, no hay un desarrollo”, se quejó el concejal radical.
A continuación, agregó que “eso ha sido un fracaso en varios sentidos, por ejemplo, desde lo económico, con motivo de que el municipio no accedió a los fondos totales que le corresponden durante tantos años”.
Por su parte, al preguntarle sobre las demoras en que avance este megaproyecto inmobiliario del ex Batallón, Fabre lo atribuyó a que “la legislación que existía no era lo suficientemente precisa en estas cuestiones”. “Eso, se viene a resolver con la nueva ordenanza que estamos tratando en la Comisión de Desarrollo Urbano”, rescató.
“Lo que nosotros queremos imprimirle, continuó, a esta nueva ordenanza es un carácter más estricto en cuanto a los plazos, es decir, si se abre un convenio, el plazo para pagar la plusvalía tiene que ser razonable y la ejecución de ese convenio también tiene que darse en un plazo razonable. Con la ordenanza actual no se establece nada. Entonces, si el si el privado no quiere iniciar una obra o presentar un plan, no sufre absolutamente ninguna consecuencia. No tenemos como municipio la capacidad de exigirle avances”.
“Sí está claro que consultando a los que saben, el máster plan original hoy ya no es más viable. Tendría que reformularse, razón por la cual es probable que (desde Corporación América) esperen a que se apruebe la nueva la nueva normativa”, evaluó el concejal.
Estudios de impacto ambiental
En otro tramo del diálogo con HOY DÍA CÓRDOBA, Fabre adelantó que lo que se buscará con la nueva legislación es ir hacia “un modelo más estricto, donde el privado va a tener que cumplir algunas cuestiones, como por ejemplo, que todos los indicadores de impacto ambiental tienen que ser obligatorios y no presentados como un beneficio, en el sentido de que si el desarrollista los cumple puede generarle beneficios fiscales”. “Nosotros creemos que eso tiene que ser un poco más proactivo. Es una discusión que vamos a tener a lo largo de estas reuniones de comisiones”, resumió.
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