El problema habitacional argentino tiene una dimensión bastante más amplia que la cantidad de viviendas que faltan. El Atlas de la Vivienda Digna y Sustentable en Argentina, elaborado por el Centro de Estudios Económicos Urbanos de la Universidad Nacional de San Martín (CEEU-UNSAM) para Saint-Gobain, estima que 6.479.825 hogares, el 40,67% del total, presentan algún tipo de déficit habitacional.
Pero detrás de ese porcentaje hay situaciones muy diferentes. El propio Atlas distingue entre déficit cuantitativo, cuando la solución requiere una nueva vivienda, y déficit cualitativo, cuando la unidad existente puede ser mejorada mediante refacciones, ampliaciones o intervenciones sobre sus condiciones de habitabilidad.
El déficit cualitativo alcanza a 6.272.765 hogares, el 36,36% del total. Es decir, representa la parte mayoritaria del problema habitacional relevado.
¿Qué significa? Que se trata de hogares que ya tienen una vivienda, pero enfrentan alguna condición deficitaria. El Atlas incluye entre esas situaciones el hacinamiento, las conexiones inadecuadas a servicios básicos y las instalaciones o materiales precarios.
Uno de los indicadores es el hacinamiento. El estudio contabiliza 2.387.157 hogares en esta situación y utiliza la definición del INDEC según la cual existe hacinamiento cuando viven más de dos personas por cuarto. Córdoba, junto con CABA, La Pampa y Santa Fe, aparece entre las jurisdicciones con menores niveles.
También hay un problema asociado a las condiciones materiales: solo 62,7% de los hogares cuenta con materiales resistentes y sólidos. El dato permite dimensionar que la calidad de la vivienda forma parte del déficit incluso cuando existe una unidad habitacional.
El otro gran problema: los servicios
El acceso a infraestructura básica constituye otro de los principales componentes del déficit. El Atlas señala que 85% de los hogares cuenta con agua potable de red pública, mientras que solo 61,7% accede a la red cloacal.
La diferencia deja una brecha importante: casi cuatro de cada 10 hogares no están conectados al sistema cloacal. De ellos, 21,7% cuenta con cámara séptica y pozo ciego, mientras que 16,6% elimina las aguas residuales de una manera considerada insegura por el estudio.
En este punto aparece una de las particularidades de Córdoba. Aunque la provincia se encuentra entre las jurisdicciones con menor déficit habitacional general, también figura entre las que tienen menor acceso a la red pública cloacal. El contraste muestra por qué el porcentaje global no alcanza para describir por sí solo la situación habitacional de una provincia.
¿Cuántas viviendas nuevas hacen falta?
El déficit cuantitativo representa el 4,31% de los hogares, unos 686.925 casos. Son situaciones en las que la vivienda existente no ofrece una solución adecuada y se necesita incorporar una nueva unidad.
El Atlas explica que esta categoría incluye hogares que no cuentan con una vivienda propia y deben compartirla en condiciones inadecuadas, así como viviendas cuyos materiales son tan precarios que no pueden ser mejoradas y deben ser reemplazadas.
La diferencia entre ambos componentes es central para interpretar el 40,67%: el universo que presenta algún déficit habitacional es muy superior al de los hogares que directamente necesitan una vivienda nueva.
Por eso, el problema no puede medirse solamente en cantidad de unidades construidas. Una parte importante de las necesidades se encuentra dentro de viviendas que ya existen y requiere mejoras de infraestructura, materiales, espacio y condiciones de habitabilidad.
Córdoba, un caso de contrastes
El mapa del Atlas ubica a Córdoba entre las provincias con menor déficit habitacional, junto con CABA, Tierra del Fuego y Chubut. En el extremo opuesto aparecen Santiago del Estero, Chaco y Formosa, con los niveles más elevados.
Sin embargo, Córdoba también aparece entre las jurisdicciones con menor acceso a la red pública cloacal. A su vez, el estudio la ubica entre las provincias con menores niveles de hacinamiento.
La combinación de estos indicadores muestra que el déficit no se presenta de la misma manera en todo el país. En algunas provincias pesa más la falta de viviendas; en otras, las condiciones materiales, el hacinamiento o la infraestructura disponible.
Un problema que excede la construcción
La principal lectura que surge del Atlas es que el déficit habitacional tiene varias capas. Hay hogares que necesitan una vivienda nueva, pero también millones que ya cuentan con una unidad y necesitan mejorarla para alcanzar condiciones adecuadas.
A esa dimensión se suman otros factores que el estudio incorpora en su análisis de una vivienda digna y sustentable: la seguridad de la tenencia, la asequibilidad, la accesibilidad, la ubicación, el acceso a servicios y la capacidad de las viviendas para responder a las condiciones ambientales.
El propio Atlas plantea, además, que los cambios en la estructura de los hogares modifican las necesidades habitacionales. El tamaño promedio se redujo y aumentaron las formas de convivencia diferentes del modelo familiar tradicional, mientras que la proporción de hogares con vivienda propia cayó del 73% en 2010 al 68,9% en 2020.
Así, el dato de que 4 de cada 10 hogares presentan algún déficit funciona como una fotografía general, pero no alcanza para explicar por sí solo el problema. Detrás de ese porcentaje hay necesidades distintas: nuevas viviendas, refacciones, mejores materiales, más espacio y acceso a infraestructura básica.
En ese sentido, el desafío habitacional argentino no consiste solamente en construir más casas, sino también en mejorar las condiciones de millones de viviendas que ya existen.
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