El sueño de la casa propia es un anhelo para cualquier familia, sobre todo en un país como Argentina con un alto déficit habitacional, y más teniendo en cuenta los altos valores constructivos en la actualidad, tanto de los materiales como de la mano de obra. En este sentido, considerar los costos de edificación y cotejarlos con la capacidad de pago de las familias es fundamental para dimensionar las posibilidades reales de acceso de la población a su casa propia.
Para ello, la Defensoría del Pueblo realizó un monitoreo a fin de estimar el tiempo necesario de ahorro, de un hogar cordobés con ingresos medios, para poder construir una vivienda promedio. Del primer relevamiento, surge que el costo del metro cuadrado de construcción para una vivienda de calidad ronda los $ 958.000 y para una vivienda social los $ 580.000. En tanto, el salario promedio bruto registrado es de $ 970.506 y el neto de $ 805.519. Y que, considerando ambas variables, son necesarios 107,1 salarios de bolsillo completos para edificar una vivienda de calidad y 64,8 meses para una casa social.
Por un lado, se consideró el costo de edificación calculado por el Colegio de Arquitectos de Córdoba para una vivienda de calidad, y por otro el costo de construcción definido por la Dirección de Estadísticas y Censos de la Provincia de Córdoba para una vivienda social. En ambos casos, se estimaron los costos de construcción de una casa unifamiliar de 90 metros cuadrados, sin considerar el valor del terreno sobre el cual está edificada.
Para considerar los ingresos familiares, se tomó en cuenta el último dato disponible del informe de Remuneración Imponible Promedio de los Trabajadores Estables (Ripte), descontándole las cargas sociales y estimando el salario neto promedio.
En un caso, se calcularon los meses de salario medio totales necesarios para cubrir el costo de construcción de la mencionada vivienda, y en otro se estimaron los meses de salario medio para el mismo fin, pero destinando un 30% del mismo como posibilidad de ahorro de las familias.
«Vemos serias dificultades para acceder a la vivienda familiar. Si bien los créditos UVA son una buena opción para cierto sector de la sociedad, no lo son para quienes tienen menores ingresos, no cumplen con alguno o varios de los requisitos solicitados por los bancos, como la antigüedad laboral, y están ajustados a variables inflacionarias que elevan la cuota mensual. A esto se suma la compleja situación económica nacional, la caída del empleo formal y la existencia de trabajadores informales que, directamente, no tienen oportunidad de acceder a un crédito», sostuvo el Defensor del Pueblo Adjunto Carlos Galoppo, al presentar el informe.
Este año, edificar se encareció un 103%
En los primeros siete meses del año, según cálculos estimados por el Colegio de Arquitectos de Córdoba, el costo de construcción de un metro cuadrado de una vivienda particular de calidad se encareció un 103,3%.
De hecho, en diciembre de 2023 estaba en $ 471.397, mientras que en julio de este año ya había trepado a $ 958.228. Así, una vivienda tipo de 90 metros cuadrados de superficie cubierta demandaba en julio pasado $ 86.240.520, más del doble de lo que costaba a fines del año anterior, cuando la misma casa requería una inversión de $ 42.425.730.
En el caso de una vivienda social, el valor del metro cuadrado de construcción estaba en julio último en $ 579.899, un 72,8% más alto que a fines de 2023, cuando era de $ 335.554. De esta manera, construir una casa familiar con características básicas y menor calidad de materiales, también de 90 metros cuadrados de superficie cubierta, demanda en la actualidad unos $ 52.190.910.
Ingresos asalariados
Por su lado, los salarios de los trabajadores registrados también vienen en alza en los últimos meses, aunque a un ritmo menor que el que se observa en el costo de la construcción.
Según el último informe de Remuneración Imponible Promedio de los Trabajadores Estables (Ripte) elaborado por la Secretaría de Trabajo, Empleo y Seguridad Social de la Nación, en julio el salario promedio bruto era de $ 970.506. Si a ese valor se le descuenta el 17% de cargas sociales, el salario neto queda en $ 805.519. A fines del año pasado (diciembre de 2023), el mismo indicador arrojaba un salario bruto de $ 484.298, con un valor neto (de bolsillo) de $ 401.967.
Así, la variación del salario promedio registrado en los primeros siete meses del año (enero-julio) fue del 100,4%.
Costo de construcción vs. Salario registrado
En función de los datos anteriores, tomando como base julio de 2024, es posible calcular cuántos salarios hacen falta para poder construir una vivienda familiar de calidad de 90 metros cuadrados.
En primer lugar, se puede señalar que un salario promedio en bruto equivale prácticamente al valor de un metro cuadrado de construcción de una vivienda unifamiliar: $958.228 contra $970.506. Pero si se considera el salario promedio neto ($ 805.519), el costo del metro cuadrado de construcción es un 18,9% más elevado.
Según esta estimación, son necesarios 107,1 meses de salario promedio, lo que equivale a 8,9 años. En este caso, se considera que la totalidad de dicho salario es destinado únicamente a cubrir los costos de construcción de dicha vivienda.
Si, en cambio, se considera que una familia tipo puede destinar alrededor del 30% de su salario principal para este fin (tal como lo definen por lo general los bancos que otorgan préstamos hipotecarios), el tiempo necesario es de 356,8 meses, o 29,7 años.
En el caso de una vivienda económica, de tipo social, son necesarios 64,8 meses de salario total promedio (5,4 años). Y unos 215,9 meses (18 años) si se destina el 30% del ingreso salarial considerado.
En ambos casos, no se considera el costo del terreno sobre el cual se edifica la vivienda, ya que los montos dependen de muchas variables, como por ejemplo las dimensiones, su ubicación, el régimen autorizado de construcción, el acceso a servicios como energía eléctrica, agua potable y gas natural, entre otras.
Necesidad de crédito hipotecario
Frente a la enorme disparidad entre ingresos y costos constructivos, surge con claridad la necesidad de que en nuestro país crezcan las opciones de crédito hipotecario, de manera de poder financiar a largo plazo la compra o construcción de una vivienda.
En la actualidad, la mayoría de los bancos que operan en el mercado local cuentan con opciones de crédito hipotecario, todas disponibles con un sistema de amortización referenciado en UVA (Unidad de Valor Adquisitivo) que informa el Banco Central de la República Argentina (BCRA).
El valor de la UVA se actualiza diariamente en base al Coeficiente de Actualización de Referencia (CER), informado por el BCRA en su sitio web. Los plazos que ofrecen van de 20 años a 30 años, con un sistema de amortización francés UVA + tasa fija.
Según datos del BCRA, las líneas de créditos hipotecarios, incluidos los ajustables por UVA, durante julio de 2024 tuvieron una suba del 8,6% con respecto al stock de $ 624.859 millones del mes anterior, acumulando un saldo total de $ 678.764 millones, con un incremento interanual del 52% en términos nominales.
