Los valores promedio del alquiler de casas y departamentos en Córdoba subieron en noviembre por encima de la inflación, después de 10 meses de incrementos por debajo del aumento de los precios minoristas. Los datos surgen del relevamiento hecho por la consultora Economic Trends, del economista Gastón Utrera, para el Centro de Estadísticas Inmobiliarias del Colegio Profesional de Inmobiliarios de Córdoba (CPI).
Según el informe en noviembre, el nuevo valor de alquiler promedio de casas respecto del valor vencido aumentó 200,1% interanual, 12,8 puntos por encima de la inflación. En departamentos, el ajuste fue de 193,8%, 10,5 puntos por sobre la inflación.
El estudio muestra que, en el resto del año, los aumentos en términos interanuales en promedio fueron menores que la inflación. ¿Qué modificó la tendencia? Una serie de factores que, para los profesionales del sector, muestran que el mercado empezó a “normalizarse”.
La ley de alquileres, al fijar los precios, redujo al mínimo la rentabilidad. Ante esto, muchos propietarios sacaron sus viviendas del mercado del alquiler; además, alejó al inversor.
El DNU 70/23, con el que el presidente Javier Milei derogó esa ley, produjo un doble efecto. Por un lado, volvieron los propietarios que dejaron el mercado del alquiler, a punto tal que en noviembre la cantidad de viviendas para alquiler igualó el stock que había antes de la ley de alquileres. En este marco, no pocos propietarios apostaron a un valor “revancha” del alquiler, para compensar lo que habían perdido. En general, el mercado no convalidó estos precios, en parte porque había más oferta, pero también porque los salarios habían perdido capacidad de pago frente a la inflación, reveló el diario La Voz del Interior.
Por otro lado, volvieron a la compra de departamentos y casas tanto los inversores, atraídos por la expectativa de una futura mejora en la rentabilidad (frente a un dólar que perdió contra la inflación), como los particulares, ayudados por el crédito hipotecario en UVA. Según el estudio del CPI, en octubre pasado, las operaciones de compraventa de inmuebles aumentaron 35,9% interanual.
En noviembre, la vacancia en viviendas para alquiler fue de apenas 2,1%. En el 11º mes del año, se activa la temporada alta, con el aumento de la demanda de los estudiantes universitarios, situación que se extiende habitualmente hasta febrero. Más demanda con la misma oferta, en cualquier mercado, genera como resultado una suba de precios.
Para Alejandro Hadrowa, director del Centro de Estadísticas Inmobiliarias del CPI, estas son señales de que, luego de un año de cambios, la actividad se está normalizando. “La pandemia frenó las operaciones, la ley de alquileres rompió los precios; hoy el mercado se ha saneado”, explica.
En este sentido, el corredor inmobiliario proyecta que los valores de los alquileres comenzarán a ajustarse siguiendo la misma línea que la inflación, con tendencia a la baja. Las principales fuentes de incertidumbres son la evolución de la cotización del dólar y el resultado de las elecciones legislativas en octubre de 2025.
El empuje del crédito hipotecario en UVA
En abril de 2024, el gobierno nacional repuso el crédito hipotecario en UVA. En mayo, el Banco de Córdoba (Bancor) lanzó su nueva serie de préstamos para la adquisición, construcción, ampliación o terminación de la vivienda, en un contexto donde el mercado manejaba un dato de inflación de dos dígitos, con lo cual colocó cerca de 800 créditos hipotecarios por un volumen en torno a los $ 60 mil millones.
El impacto en el mercado local fue directo. Entre abril y octubre de 2024, la cantidad de escrituras de inmuebles por hipotecas aumentó de 112 a 585, lo que implica un salto de 422,3%, según los datos del CPI.
A nivel nacional, entre mayo y noviembre, el stock de préstamos hipotecarios en Argentina pasó de $ 1.835 millones a $ 274.578 millones.
Al igual que los valores de los alquileres, luego de que inversores y particulares hayan comprado lo que estaba en venta en el mercado cordobés de las unidades usadas, una mayor demanda en la compra de departamentos y casas generará un aumento en los precios, que, para las empresas desarrollistas, todavía están por debajo del valor de la construcción de esas mismas viviendas en la actualidad.
“Va a haber una tendencia al alza de los valores de los inmuebles; hoy el sector desarrollista está empujando sus listas de precios y el usado acompaña esta tendencia. Todo va a depender de qué pasa con el dólar, del poder adquisitivo del salario y de la incertidumbre política”, reflexiona Hadrowa.
