La cantidad de locales comerciales desocupados en la ciudad de Córdoba registró un fuerte incremento durante el último año. Según el relevamiento realizado por el Colegio de Profesionales Corredores Inmobiliarios (CPI), la vacancia pasó del 3,1% en agosto de 2025 al 13,8% en agosto de 2026.
El dato representa un marcado crecimiento de los inmuebles que permanecen sin alquilar y refleja las dificultades que atraviesa el mercado comercial. Sin embargo, desde el CPI aclaran que el indicador mide la disponibilidad de propiedades y no directamente el nivel de actividad de los comercios.
“Nosotros no medimos actividad comercial, medimos propiedades. Nuestro análisis es sobre propiedades, pero lógicamente tiene relación directa con la actividad comercial, porque un local vacío es un local que un comerciante ha dejado o se ha ido”, explicó Lucas Péndola, presidente de la entidad, en diálogo con Hoy Día Córdoba.
Cuatro factores que explican el aumento
Péndola señaló que existen distintos factores detrás del crecimiento de la vacancia. En primer lugar, ubicó el contexto económico general del país, que tiene un impacto directo sobre el mercado inmobiliario comercial.
A esto se suma el costo de los alquileres. Según explicó, el valor del canon locativo se convirtió en una dificultad para muchos comerciantes a la hora de sostener sus espacios.
También tienen incidencia los gastos asociados al funcionamiento de un local. “Impuestos municipales, provinciales, los servicios y los gastos comunes, en el caso que corresponda, también han sido incrementados este último tiempo”, detalló el especialista.
El cuarto elemento es el crecimiento del comercio electrónico. La expansión de las ventas online hizo que algunos emprendimientos ya no consideren indispensable contar con un punto de atención al público. En su lugar, buscan espacios destinados a showroom, depósitos u otras modalidades de trabajo sin exposición directa a la calle.
Diferentes realidades según la zona
Uno de los datos que surge del relevamiento es que la vacancia no se distribuye de manera uniforme en la ciudad. Mientras algunos corredores mantienen una ocupación elevada, otros sectores presentan niveles de desocupación mucho más importantes. “Tenemos lugares con ocupación plena, como por ejemplo Ituzaingó al 300, Ituzaingó y Corrientes, donde está la zona de los mayoristas. Ahí tenemos vacancia cero”, explicó el titular del CPI.
En contraposición, existen sectores del centro donde la falta de ocupación se encuentra mucho más consolidada. Según Péndola, en determinados puntos la vacancia alcanza entre el 40% y el 50%, especialmente en algunas galerías comerciales.
Esta diferencia muestra que la situación del mercado no es homogénea y que la ubicación continúa siendo un factor determinante para la demanda de espacios comerciales.
El incremento de la vacancia también está acompañado por una mayor demora para concretar nuevos alquileres. Mientras años atrás un local podía permanecer desocupado durante menos de un mes, actualmente los tiempos de rotación se extendieron y en algunos casos superan los 90 días.
Desde el sector inmobiliario observan que el mercado necesita más tiempo para absorber la oferta disponible, en un escenario en el que los costos de mantener un comercio y los cambios en los hábitos de consumo modificaron la demanda de espacios físicos.
También retrocede el mercado residencial
El relevamiento del CPI muestra además una contracción en el mercado de viviendas. Durante agosto, los alquileres residenciales registraron una caída interanual del 34%, mientras que las operaciones de compraventa de inmuebles retrocedieron un 38%.
Desde el sector atribuyen este comportamiento a un aumento de la oferta acompañado por una menor demanda. En determinados barrios, además, se observa una dificultad particular para colocar en el mercado grandes viviendas.
Péndola mencionó entre las zonas afectadas a Jardín Espinosa, barrio Jardín, Urca y Cerro de las Rosas. Según explicó, actualmente existe una mayor preferencia por viviendas que incorporen amenities, espacios verdes y determinadas condiciones de seguridad, lo que deja a algunas propiedades tradicionales con mayores dificultades para encontrar inquilinos.
A este escenario se suma la dificultad para acceder al crédito hipotecario. Desde el CPI advierten que las condiciones actuales de financiamiento resultan cada vez más exigentes para muchas familias, lo que limita las posibilidades de acceder a una vivienda propia.
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